Breekoptie of optie tot verlenging in een huurovereenkomst: pas op de voor de gevolgen!

Breekoptie of optie tot verlenging in een huurovereenkomst: pas op voor de gevolgen!

Bij huur van detailhandelsbedrijfsruimte (winkels, horeca, etc.) is het gebruikelijk om een contractsduur van vijf+ vijf jaar overeen te komen. Vijf + vijf jaar is ook de termijn waar de wet in beginsel vanuit gaat.  Partijen mogen overigens ook een andere duur overeenkomen, maar hierna wordt uitgegaan van een huur van vijf + vijf jaar.  

Vaak komen partijen overeen dat alleen de huurder de huurovereenkomst mag opzeggen na afloop van de eerste periode. Hij beslist dus of de huur wordt verlengd. Dit wordt een “optie” tot verlenging genoemd.

Daarnaast komt het regelmatig voor dat huurder en verhuurder een termijn van 10 jaar overeenkomen met een zogenaamde “breekoptie” na vijf jaar. De huurder heeft dan de mogelijkheid om de huurovereenkomst tussentijds, dus voor het einde van de tienjaarstermijn, te beëindigen. Vaak is daaraan wel een door de huurder te betalen vergoeding (boete) gekoppeld.

Afgezien van de vergoeding, lijken er – praktisch gezien - weinig verschillen te bestaan tussen deze twee varianten. Uit de jurisprudentie blijkt echter dat er wel degelijk verschillende consequenties zijn verbonden aan een optie tot verlenging en de breekoptie.

Huurprijsaanpassing pas 5 jaar later bij breekoptie

Ten eerste is er een verschil ten aanzien van de mogelijkheden tot huurprijsaanpassing. De wet (art. 7:303 BW) bepaalt dat een huurder en verhuurder van detailhandelsbedrijfsruimte na afloop van de overeengekomen duur de rechter kunnen vragen de huurprijs opnieuw vast te stellen. In de jurisprudentie is uitgemaakt dat bij een huurovereenkomst voor tien jaar met een breekoptie, de huurprijs voor het eerst na tien jaar door de rechter opnieuw kan worden vastgesteld. Bij een huurovereenkomst met een duur van vijf jaar met optie tot verlenging met nogmaals vijf jaar kan dit al na de eerste vijf jaar.

Afhankelijk van de hoogte van de aanvangshuurprijs (en prijsontwikkeling) is het dus aan te raden om hiermee rekening te houden. Bijvoorbeeld: een huurder die een lage huurprijs weet te bedingen in een markt waarin de prijzen stijgen, doet er verstandig aan een huurovereenkomst voor tien jaar te sluiten met een breekoptie in plaats van een overeenkomst voor vijf jaar met een optie tot verlenging. De verhuurder kan in die tien jaar de huurprijs niet door de rechter laten aanpassen. Het omgekeerde geldt uiteraard ook.

Vergoeding houdt mogelijk geen stand bij optie tot verlenging

Ten tweede is er een verschil in het geval er een vergoeding is gekoppeld aan de beëindiging. De rechter in Den Haag oordeelde enige tijd geleden over de volgende zaak: huurder en verhuurder waren een huurovereenkomst voor een duur van vijf jaar overeengekomen met de mogelijkheid voor beide partijen om daarna op te zeggen. Als de huurder na vijf jaar zou opzeggen, zou hij wel een schadevergoeding van € 125.000,= aan de verhuurder moeten betalen. De huurder zegde de huurovereenkomst op, maar weigerde de vergoeding te betalen.

De rechter stelde de huurder in het gelijk. Volgens de rechter was de boete een afwijking van artikel 7:293 lid 1 BW dat bepaalt dat een huurovereenkomst voor detailhandelsbedrijfsruimte die is aangegaan voor vijf jaar, na afloop van die vijf jaar kan worden opgezegd. Omdat de bepaling in het nadeel van de huurder daarvan afweek (de opzegging werd belemmerd door de verplichting tot betaling van de schadevergoeding), was deze niet geldig.

Het is zeer goed mogelijk dat wanneer deze partijen een huurcontract voor tien jaar hadden gesloten en de schadevergoeding hadden gekoppeld aan een breekoptie, de verhuurder wel aanspraak had kunnen maken op de boete. Het is immers toegestaan een huurovereenkomst met een langere duur overeen te komen. De breekoptie is dan een beding in het voordeel van de huurder (hij kan de overeenkomst eerder beëindigen) en dus geldig. Dit zou ook nog zo kunnen zijn als daaraan een boete was gekoppeld.

Ook had hetzelfde effect kunnen worden bereikt wanneer de verhuurder de huurprijs over de eerste vijf jaar met € 125.000,= had verhoogd en was overeengekomen dat de huurder dit bedrag terug zou krijgen als hij de huur niet zou beëindigen na vijf jaar. Een dergelijke afspraak is ook geldig.

Verhuurders die financiële gevolgen willen verbinden aan een (eerdere) beëindiging door de huurder, doen er dus goed aan dit zorgvuldig te formuleren in het huurcontract. Een andere mogelijkheid is overigens om te proberen van de rechter voorafgaand goedkeuring te krijgen voor een dergelijke clausule.